Lakást vennél?

Új lakást vagy használtat?

Új lakás vásárlása esetén a hitelfelvétel általában egyszerűbben működik: A lakóparkok befektetői gyakran kapcsolatban állnak valamely banki intézettel, amely segít lebonyolítani a hitelfelvétel minden lépését. Ez azonban nem minden esetben van így. Szerencsére léteznek olyan új építésű ingatlanok, melyek nem korlátozzák a hitelező bank kiválasztását.

Használt lakás adásvételekor, szinte mindig magunk választhatunk bankot, ám ebben a helyzetben alaposan körül kell járni a hitelkonstrukciókat.

Köztudott, hogy a bankok magasabb hitelt kínálnak az új ingatlanokra, ám ez a mézesmadzag sokszor abba a csapdába sodorhat minket, hogy magasabb áron vásároljuk meg az ingatlant, mint amennyit az valójában érne. Nem mindegy, hogy az árban benne van- e a parkolóhely (mélygarázs), a konyhabútor és a beépített háztartási gépek.


Mire figyeljünk a lakás kiválasztásánál?

A tér beosztása:

- Kerüljük a szűk folyosós megoldásokat, a beépített szekrények nagyon praktikusak lehetnek, a szobák szellőzése megfelelő-e, milyen kilátás nyílik a szobákból.

- Fontos tudnod, hogy milyen a lakás fekvése, mennyire világos, ha déli vagy nyugati fekvésű, megoldott- e a sötétítés vagy légkondicionált- e a helyiség. Van- e erkély vagy terasz, és az milyen formájú, mennyire kihasználható, illetve hová néz.

- Előre gondold át, hová tennéd a meglévő bútoraidat, vagy élettered kialakításához megfelelnek-e a lakás helyiségeinek méretei.

- Elképzelhető, hogy a fürdőszoba szellőzése rossz, vagy túl kicsi a mérete és ez hosszú távon zavarhat téged.

- Minden mozdítható elem (pl. nyílászárók) idővel kicserélhető, de a tér beosztását szinte lehetetlen megváltoztatni, ha tartófalak akadályozzák.

- Nem biztos, hogy feltétlenül a nagyobb négyzetméter szám lesz a megfelelőbb, egy valamivel kisebb, de jobb beosztású lakás sokkal előnyösebb lehet számodra.

Az ideális környezet:

- Nagyon fontos a környék biztonsága, és az, hogy mennyire zajos és milyen vastagságúak a lakások közti falak.

- Mindenképpen érdeklődj az épület szerkezete felől, és annak szigeteléséről!

- Érdemes megkérdezni az ott lakókat, tapasztaltak-e beázást, megfelelő-e a fűtés, a meleg víz ellátás és hogy nyáron mennyire hevül át az épület.

- A lépcsőház biztonságosan zárható-e, milyen a tárolók ill. a szeméttárolók megközelíthetősége, milyen parkolási lehetőségek vannak a ház körül.

- Nem árt tudni néhány információt a leendő szomszédokról sem, pl. vannak-e kisgyermekes családok, rendszeresen zajongóak vagy idős emberek.

- Fontos tudni, hogy az épületben van-e felvonó, és milyen állapotban van. Ha nagyon magas emeleten néztél ki lakást, nem árt, ha két lift is van, abban az esetben, ha az egyik elromlana. Tetőtéri lakásoknál különösen fontos a jó szellőzés és a szigetelés, valamint a sötétítő rendszerek állapota. Érdeklődj a házirend szabályairól is.


Végleges döntésed meghozatala előtt érdemes néhány szót váltanod a közös képviselővel:

- Milyen jövőbeli beruházások, újítások várhatóak a ház életében, részt vesz-e az épület a panelprogramban, várható-e nagyobb kiadás, (pl. kazáncsere, renoválás stb.)

- Ellenőriztesd a csővezetékek és az elektromos vezetékek állapotát.

- Tudd meg mit is tartalmaz pontosan a közös költség

- Milyen fűtésű a lakás, és villany vagy gáz sütő használatára van-e lehetőség. Feltétlenül mérd fel, hogy szükséges – e a lakás felújítása és az milyen mértékű lehet: milyen állapotban vannak az ablakok, a beépített konyhai gépek, szükséges-e ezek cseréje, hiszen erre elég magas összeget kell még fordítanod.

Abban az esetben, ha a lakás felújítandó, számold össze a várható költségeket, és ebből kiindulva alkudj az árból. Érdeklődj a szolgáltatások minőségéről és lehetőségeiről (van-e mód internet, telefon, kábel tv bekötésére).


Az épület és környezete:

Érdemes alaposan körüljárnod a ház környékét, hogy pl. milyen állapotban van a kert, vannak -e allergén növények, milyen gyakran végeznek kertművelést, szemétszállítást, várható- e a környékbeli útburkolatok felújítása vagy bármilyen nagyszabású építkezés.


Közlekedés:

Ha még nem ismered elég jól a környéket, okvetlenül érdeklődj vagy fedezd fel a közlekedési lehetőségeket: van-e a közelben túlzottan forgalmas útszakasz, ami esetleg erősen befolyásolja a levegő minőségét, a zajról nem is beszélve. Nézz utána a forgalom ritmusának, megfelel-e az időbeosztásodnak, (pl. mennyi idő alatt érsz be a munkahelyedre, illetve onnan haza). Ha már megszületett benned az elhatározás tegyél egy próbál csúcsforgalomban, hogy felmérhesd a lehetőségeket!


A lakást mindenképp nézd meg nappal, és az esti órákban is!

Ha van rá lehetőség, a megállapodás napján vigyél magaddal ügyvédet, kérd hozzáértő szakember tanácsát, akiben megbízol. Az sem utolsó szempont, hogy érdeklődj a tulajdonos eladási szándékáról, és előéletéről. Feltétlenül tisztázd, hogy a meg vásárolandó lakáson van- e bármilyen tartozás, akár hitel vagy közüzemi elmaradás (szerződéskötéskor feltétlenül jegyezzétek fel a mérőóra állásokat és kössetek átadási szerződést is a közüzemi mérőkről)


Milyen költségekkel számolj hitelfelvétel esetén:

- Az ügyvéd díja általában a vételár 1%-a szokott lenni

- Értékbecslési költség (kb. 20 ezer forinttól)

- A hitelbírálati díj mindig attól függ, hogy jövedelemigazolás nélküli vagy jövedelem alapú hitelt választasz-e. Ennek költsége bankonként változó lehet.

- A hitel folyósítás sem költség mentes, illetve szükséged lesz közjegyző által hitelesített tulajdoni lapra is, így a közjegyző díja sem éppen olcsó. Ez szintén változó, 20 ezer forinttól terjedhet akár 80 ezer forintig is.

- A tulajdoni lap kikérése alkalmanként 4 ezer forint, erre több alkalommal is szükség lesz. Egy aznapi tulajdoni lap mindenképpen kell az adásvétel napjára, illetve egy szintén aznapi a hitel szerződés megkötéséhez és a folyósítás napjára is.

- Ezen kívül is előfordulhat, hogy ki kell majd váltani a tulajdoni lapot, pl előszerződés, vagy jelzálog rendezés után.

- Érdemes figyelned a bankok ajánlatait, hiszen sokszor vannak akciók, így akár több százezer forintot is spórolhatsz!

- Lakás biztosítás kötésének költsége: ingatlantól, biztosítótól és a biztosítás mértékétől függ az összeg. Egy 50 nm2-es átlagos állapotú lakás kb. 20-30 ezer forint / év

- A bankkal történő hitelszerződés kapcsán felmerülhetnek egyéb költségek is. Pl. a bank által kikért tulajdoni lap ára.

Mit ne felejtsünk el az adásvétel megkötésekor?

- Tisztázni az ingatlan tulajdoni viszonyait

- Nagyon fontos, hogy legyen elegendő idő a banki hitel folyósítására! Legalább egy hónap türelmi idő szerepeljen az adásvételi szerződésben, de ha ennél több, az csak biztosabbá teszi, hogy ne veszíthesd el a foglalód összegét.

- A foglaló átvételéről feltétlenül készüljön szerződés, de csak akkor fizesd ki, ha már biztos, hogy megkapod a banki kölcsönt. Ha ez rendben van, akkor győződj meg róla, hogy nem terheli-e az ingatlant hitel. Ehhez a tulajdoni lapot kell kikérni, illetve, ha még nem tehermentes a lakás, letéti szerződés keretében ügyvédi letétben kell tartani a foglaló összegét.

- Ha hitelre vesszük a lakást, átvételi elismervényre van szükség az önerő kifizetéséhez.

- Nullás igazolásokat beszerezni a közüzemi díjakról, valamint feljegyezni a mérőóra állásokat.

- Mindig rendelkezz friss tulajdoni lappal.

- Ha más ingatlanra is kell jelzálogot terhelni, akkor ennek szintén lesznek költségei, pl. értékbecslési díj, egy napnál nem régebbi tulajdoni lap, beszerzése a jelzálog hitel szerződéskötéséhez.

- Szükséged lesz a lakás alaprajzára is.


Banki kölcsön kifizetéséhez szükséges iratok:

- hiteles közjegyzői okirat

- 3 db eredeti, és egy másolat a tulajdonjog átruházó nyilatkozatból

- 2 db eredeti nyilatkozat a vételár teljes megfizetéséről. (ha ezt a nyilatkozatot már aláírta az eladó, az ügyvéd visszatarthatja a folyósítás napjáig, bár a folyósításhoz ezt a bankok kérni szokták, ezért előzőleg nem árt beszerezni a banktól egy kötelezettség vállalási nyilatkozatot, hiszen a legtöbb ügyvéd csak ezért cserébe adja ki a tulajdonjog átruházó nyilatkozatot a banknak. Ez kicsit ugyan macerásan hangzik, de ha előre tisztázod a bankkal és az ügyvéddel ezen feltételeket, az ügyintézés sokkal gördülékenyebb lehet)

- lakás biztosítási kötvény és engedményezés

- Nagyon fontos: Egy napnál nem régebbi tulajdoni lap

Ez természetesen nem szentírás, bankonként változó lehet az ügyintézéshez szükséges papírok iránti igény, és az eljárás alatt felmerülő költségek.